轉(zhuǎn)自米宅
作者茅十八
(資料圖片僅供參考)
一二線城市的回暖東風(fēng)已經(jīng)吹響。
春節(jié)期間，成都二手房帶看量是去年的3倍，重慶二手房帶看量是去年的2倍。
珠三角市場(chǎng)也在快速啟動(dòng)，深圳、珠海、惠州、東莞、佛山等，新房二手房帶看熱度出現(xiàn)明顯回升。
2023年的樓市回血，毫無懸念，且已經(jīng)成為定局。
接下來，中國樓市最大的難點(diǎn)，就是大批量的縣城市場(chǎng)了。
縣城樓市又有多重要？
國內(nèi)一共有1472個(gè)縣城、394個(gè)縣級(jí)市，加起來是1800多個(gè)，這些地方一共容納了大約2.5億常住人口，縣城背后就是一個(gè)萬億級(jí)市場(chǎng)。
一千八百個(gè)縣城，萬億級(jí)市場(chǎng)，這才是目前中國樓市最大的難題所在！
1
縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)，差的驚人！
春節(jié)回老家過年，驅(qū)車轉(zhuǎn)了一大圈兒，不看不知道一看嚇一跳。
這兩年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)都不好，就連很多省會(huì)市場(chǎng)都很艱難，我知道縣城肯定不樂觀，雖然有心理準(zhǔn)備，但真實(shí)情況還是糟糕到出乎意料的地步。
我的老家，距離某省會(huì)城市50公里的百強(qiáng)縣級(jí)市，在國內(nèi)縣城里算中上等水平了。
2017-2019年全國房價(jià)瘋漲，縣城房價(jià)也水漲船高，那是縣城樓市的巔峰期。
原來一個(gè)縣城，一年在售商品房項(xiàng)目不到5個(gè)，2018年同期在售商品房項(xiàng)目非常多，高達(dá)20多個(gè)；
原來那個(gè)縣，只有兩家縣級(jí)本土小房企壟斷式開發(fā)，鼎盛時(shí)期，全國TOP房企一口氣進(jìn)駐了近10家；
還是那個(gè)縣城，以前一年賣不了幾塊地，甚至都沒有網(wǎng)上招拍掛賣地模式，賣地只有現(xiàn)場(chǎng)流程式競(jìng)拍，幾乎都是私下勾兌。但2018年，一年就組織了3次大型土地推介會(huì)，不僅開始施行招拍掛，還拍出了地王，三個(gè)月內(nèi)就拍出了5個(gè)地王，土地樓面價(jià)比房價(jià)都高；
2017年之前，這個(gè)縣城房價(jià)平均只有5000元/㎡，接著連續(xù)漲了三年，一路漲到1萬12元/㎡；
現(xiàn)在呢？
還是那個(gè)縣城，還是同樣一片土地，只是再?zèng)]人提商品房！
為什么不提？被傷透了。
曾經(jīng)賣地賣房風(fēng)風(fēng)火火的那個(gè)縣城，現(xiàn)在爛尾小區(qū)一個(gè)又一個(gè)，圈的土地很多到現(xiàn)在還是大工地，一進(jìn)來就大量搶地的一線房企恒大、融創(chuàng)等，賣完房就一蹶不振；本土小房企直接斷了氣。
曾經(jīng)賣地?cái)埥鸢賰|的縣城，現(xiàn)在整個(gè)2022年沒有賣出過一塊地；房價(jià)也從巔峰期的1萬12，又降回了5000+，比五年前還低。
更可怕的是，這樣的縣城，不只是一個(gè)兩個(gè)，而是放眼望去，遍地都是……
2
國內(nèi)99%的縣城樓市，只有過去，沒有未來！
前幾年，縣城市場(chǎng)鼎盛期也曾經(jīng)歷過火熱到瘋狂的地步，就連一些貧困縣，買房都要靠搶。
比如2018年，安徽阜陽市臨泉縣，國家級(jí)貧困縣，因?yàn)樾星榀偪瘢s上那兩年征地拆遷力度相當(dāng)大，拆遷規(guī)模翻了好幾倍：
2015年，臨泉縣拆遷面積尚不足50萬平方米；
2016年，拆遷面積達(dá)到197萬平方米；
2017年，臨泉縣計(jì)劃征遷351萬平方米。
拆完干啥？家家戶戶手里都有錢，一大批人都有了錢去買房。
因此，那兩年的臨泉縣簡(jiǎn)直一房難求，房價(jià)從三四千一下子漲了一倍，甚至還迎來限價(jià)；限價(jià)后， 房子更難買，很多項(xiàng)目買房必須找關(guān)系、必須綁定高價(jià)車位，熱門項(xiàng)目買一套房就要綁定幾十萬的車位費(fèi)。
行情推漲、拆遷棚改催化、泡沫誘導(dǎo)……不只是臨泉縣，2017年絕大多數(shù)縣城樓市的那波行情上漲，甚至房價(jià)翻倍，都是這個(gè)路子，一模一樣。
2016年大行情來的時(shí)候，縣城樓市漲的更晚、更慢、更少；
2021年以來，全國行情下沉，縣城樓市比一二線城市跌的更早、更快、更猛，不堪一擊。
那些曾經(jīng)買房靠搶、還必須綁定天價(jià)車位費(fèi)茶水費(fèi)的縣城樓市，現(xiàn)在怎么樣了呢？
那你看，現(xiàn)在的縣城房子有多難賣！
很多縣城里的拆遷戶、年輕人，已經(jīng)薅不動(dòng)了，縣城市場(chǎng)已經(jīng)難到了要瞄準(zhǔn)農(nóng)民、村民的地步。
去年底，廣西玉林的公務(wù)員甚至在節(jié)假日還要背著指標(biāo)進(jìn)村推銷房子。
縣城市場(chǎng)究竟差到了什么地步，你品，你細(xì)品！
當(dāng)然，一千八百多縣城里，也有極少數(shù)還有希望的。
比如這些。
這是全國房價(jià)排名在前十的縣城，房價(jià)超過2萬的縣城，一共有8個(gè)。
這些縣城大多集中在浙江、江蘇、福建等縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，核心地段、加上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的商品房，賣到3萬+也不稀奇，絲毫不輸一些二線城市。
比如昆山，常住人口209萬，2022年GDP是5006.7億元，成為全國首個(gè)GDP5000億元的縣級(jí)市，比部分地級(jí)市都牛。
這些縣城基本面扎實(shí)，未來樓市也大有希望。
但除了這些不足1%的強(qiáng)縣，剩余99%的縣城樓市，完全沒有希望！
4
2023年的樓市回暖，根本暖不了縣城市場(chǎng)！
因?yàn)榭h城樓市的爛尾情況，比二線城市要更嚴(yán)重、更難解決。
不信你看。
去年下半年，全國停貸風(fēng)暴肆起，三四線城市停貸規(guī)模是最大的，這里面包含部分縣級(jí)市，還有大量縣城雖然沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，但爛尾停貸情況更糟糕。
什么原因？
1、重倉三四線和縣城的TOP開發(fā)商，一家出險(xiǎn)，一城爛尾。
比如恒大、融創(chuàng)、華夏幸福、藍(lán)光、陽光城、泰禾等等，過去幾年在三四線瘋狂囤地，土儲(chǔ)量非常大。
2、本土小房企，更加弱不禁風(fēng)，撂倒一片。
比如浩創(chuàng)地產(chǎn)，某百強(qiáng)縣地頭蛇類房企，過去長期壟斷，拿地很便宜，各方關(guān)系都很到位，銀行貸款融資很容易，地方睜一只眼閉一只眼，一條線都能運(yùn)轉(zhuǎn)得開，行情好了，還能賺的盆滿缽滿。
但如今，嚴(yán)查，本就一身口子，那經(jīng)得住這風(fēng)暴，資金鏈分分鐘斷掉，甚至整個(gè)企業(yè)一夜倒塌。
3、原本就和縣城價(jià)值嚴(yán)重不匹配的，房價(jià)泡沫。
中國很多縣城的樓市，撐不過十年！
——人口撐不住；
——需求撐不??；
——收入撐不??；
——庫存過剩太嚴(yán)重；
很簡(jiǎn)單，就拿人口來說，這是六普到七普之間人口流動(dòng)的走向圖。
圖中藍(lán)色部分，都是人口流失地區(qū)。
在這場(chǎng)人口流動(dòng)中，人口流失最嚴(yán)重的區(qū)域，都在縣城。
沒有扎實(shí)的人口支撐，就沒有需求、沒有購買力、沒有市場(chǎng)，這樣的縣城樓市，還能有什么前途？！
5
比縣城樓市更難的，是過去五年被死死套住的——縣城房產(chǎn)投資人！
回老家一趟最讓人震驚的是，樓市里那些一線城市和熱門二線城市早就玩兒爛的賣房套路，如今在縣城里依然玩兒的溜，比如“內(nèi)部優(yōu)惠”、“內(nèi)部低價(jià)名額”、“員工高額獎(jiǎng)金變購房券”、“變相返租”、“眾籌集資房”等等。
誰能想到，這些個(gè)天坑爛招，現(xiàn)在仍然有效，每次都能套路到一批人，尤其是大批一門心思想發(fā)財(cái)?shù)闹心耆恕?
比如老家堂哥，60萬和朋友搭伙全款買了一套寫字樓，還有25萬做首付貸款買了一套公寓。
為什么買這些？都是以上所謂“內(nèi)部優(yōu)惠”、“稀缺名額轉(zhuǎn)讓”，這在他們眼里簡(jiǎn)直撿到寶。
結(jié)局嘞？肯定賺不到錢。
2018年寫字樓交房后，租了一年多，就趕上了疫情，2020-2022年，整整三年里，換了兩家單位，如今仍在空著，沒人租，租金降了30%，依然沒有租出去，連問都沒人問。
復(fù)式公寓呢？這個(gè)更難，經(jīng)歷了停工復(fù)工又停工，反反復(fù)復(fù)，一直到去年初終于交了房，匆匆裝修完，家具家電配齊，所有東西都按最低標(biāo)準(zhǔn)，也花了9萬塊錢。春節(jié)前，終于租出去了，月租金1000。
絕大部分的縣城房產(chǎn)投資，都是碎鈔機(jī)，只會(huì)越買越窮！
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